Nouméa, le joyau du Pacifique Sud

Nouméa et sa région

La Nouvelle-Calédonie est sans doute la plus belle de nos îles en territoire TOM. Entourée d'une barrière de Corail de 1600 km de long, et du plus vaste lagon du monde, la troisième plus grande île du Pacifique (après la Papouasie-Nouvelle Guinée et Nouvelle-Zélande) s'étend sur 4000 km de long et 50 à 80 km de large offrant des paysages contrastés de beauté sauvage et de modernisme

Les raisons d'investir en Nouvelle-Calédonie

Raisons économiques :

  • La Nouvelle Calédonie est le troisième producteur de Nickel au monde et le premier exportateur mondial.
  • La croissance économique annuelle est de plus de 6% par an.
  • Des investissements massifs français et étrangers permettent de grands projets.
  • Le bassin d'emploi est très dynamique avec un quasi plein emploi, le taux de chômage est inférieur à 6%.

 

Raisons immobilières :

  • Nouméa connaît depuis 2002 un véritable boom de la construction.
  • Un grand besoin de logements neufs tant en locatif qu'en accession existe fondamentalement.
  • Le parc immobilier doit être renouvelé pour répondre à une demande sans cesse croissante due à la jeunesse de la population mais aussi à l'arrivée d'expatriés dont le nombre est estimé à 2500 par an.
  • Le secteur de la construction enregistre une très forte croissance qui s'est maintenue malgré la crise.
  • La construction d'hôtels haut de gamme booste aussi le secteur compte tenu des grands projets en cours de développement sur l'ensemble du territoire.

 

Raisons locatives :

  • La rentabilité locative est de plus de 5% par an.
  • Le manque de logements à la location se fait cruellement sentir.
  • La législation est favorable pour les propriétaires.

 

Raisons fiscales :

  • La TVA et la taxe sur les plus values immobilières n'existent pas.
  • La taxe foncière est exonérée pendant 10 ans pour les acquisitions de biens neufs.
  • Il n'y a pas de CSG/RDS.
  • Pour les locataires, il n'existe pas de taxe d'habitation.
  • Il existe un abattement de 15% sur les revenus bruts fonciers.
  • Il y a un deuxième abattement de 50 à 100% sur les revenus fonciers nets pendant 10 ans.
  • Les revenus fonciers métropolitains ne se cumulent pas avec les revenus ou déficits Calédonien.
  • Les investissements sur la Nouvelle-Calédonie n'entrent pas dans l'ISF.
  • La Calédonie a une autonomie fiscale, le gouvernement décide des différentes taxations sur son territoire.

L'immobilier en Nouvelle-Calédonie

Le marché immobilier Calédonien se concentre sur la ville de Nouméa, la capitale économique, et les quelques communes mitoyennes.

Deux paramètres sont à connaitre pour vendre de l’immobilier sur la Nouvelle-Calédonie :

  • La moitié de la population a moins de 30 ans et constitue donc un énorme réservoir de clients qui arrivent tout d’abord sur le marché du locatif, puis sur celui de l’acquisition.
  • Plus de 2000 personnes arrivent chaque année sur le territoire attirés par la forte offre d’emploi liée au boum économique et à une formidable qualité de vie.

 

Les atouts du marché calédonien :

  • Toutes les études publiées par l’Institut d’Emission d’Outre-Mer montrent une carence en offre immobilière (l’insee sur les Tom) et, pour simplement répondre à la demande du marché, il faudrait construire un minimum de 6500 logements annuels.
  • A ce jour, les différents intervenants, promoteurs et organismes sociaux arrivent tout juste à mettre sur le marché 1000 logements par an.
  • La ville de Nouméa est le deuxième marché locatif français, devant la côte d’azur et derrière Paris intra muros. A titre d’exemple, un deux pièce de 45 m² avec une terrasse de 15 m² se loue à plus de 20 € le mètre, offrant une rentabilité à plus de 6,3%. A contrario, le prix du mètre carré reste abordable puisque nous trouvons certaines promotions à moins de 3 000 € du mètre.
  • Le marché est soutenu par une très forte poussée démographique, une migration d’une main d’œuvre métropolitaine constante depuis des années, une revalorisation de la solde des fonctionnaires basée sur le taux maximum pratiqué sur les DOM TOM.
  • La législation régissant les relations propriétaires/locataires est, à l'inverse de celle pratiquée en métropole, clairement en faveur du propriétaire.
  • La modification du POS est intervenue en janvier 2009 rendant la construction de grands ensembles impossible et repoussant la construction de lotissements et des projets les plus rentables pour la promotion immobilière à la périphérie de Nouméa sur les villes de Païta, Mont Dore ou Dumbéa. Cette mesure a pour conséquence une raréfaction des projets dans Nouméa et donc une augmentation des prix. Le projet de la plus grande ZAC de France sera réalisé à partir de 2010 à Païta.
  • Il est à noter que le marché de l’ancien, sur certains produits, est plus cher que le marché du neuf. La disponibilité immédiate en étant la justification.

 

Garanties et qualités de la promotion Calédonienne :

  • Les opérations réalisées sont le plus souvent à taille humaine dépassant rarement la quarantaine de logements. Tous sont livrés entièrement équipés, cuisines, salles de bains et penderies.
  • Exemple de surface par type de logement :
    • F2 : 45 m² + 15 m² de varangue
    • F3 : de 60 à 85 m² + varangue
    • F4 : de 90 à 120 m² + varangue

Toutes les garanties, bon achèvement ou décennale sont obligatoires.

 


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